2024年10月12日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、邮储银行等多家国有银行陆续发布公告，宣布将于10月25日起对存量个人房贷利率进行批量调整，这一消息引发了广泛关注，不仅牵动着数以亿计房贷客户的切身利益，也对房地产市场、银行业乃至整个经济体系产生了深远影响，本文将详细解读此次存量房贷利率调整的背景、内容、影响及各方反应，以期为读者提供一个全面而深入的理解。
调整背景
1、新老房贷利差扩大
近年来，随着贷款市场报价利率（LPR）的多次下调，新发放房贷的利率水平不断走低，而存量房贷的利率调整相对滞后，导致新老房贷之间的利差持续扩大，这种利差不仅增加了存量房贷客户的还款压力，也引发了大规模的提前还贷现象，进一步加剧了银行的资金流动性压力。
2、房地产市场调控
房地产市场作为国民经济的重要支柱，其健康发展对于稳定经济增长、防范金融风险具有重要意义，近年来房地产市场面临下行压力，销售放缓、投资减少，部分城市甚至出现了房价下跌的情况，为了提振房地产市场信心，促进市场平稳健康发展，政府及监管部门出台了一系列政策措施，其中就包括调整存量房贷利率。
3、银行经营压力
随着新老房贷利差的扩大，银行面临着越来越大的经营压力，提前还贷导致银行资金流失，影响了其资金安排和收益水平；利差缩小也压缩了银行的利润空间，对其盈利能力构成了挑战，银行有动力通过调整存量房贷利率来缓解这些压力。
1、调整范围
根据各家银行的公告，此次调整范围主要包括采用LPR加减点的浮动利率个人住房按揭贷款，且利率水平高于LPR-30BP的贷款，值得注意的是，固定利率贷款、个人商业用房（含商住两用房）贷款、公积金个人住房贷款以及目前利率水平低于LPR-30BP的贷款不在此次调整范围。
2、调整规则
对于符合条件的存量房贷，银行将统一进行批量调整，客户无需提出申请，调整后的利率将统一为LPR-30BP，但需要注意的是，北京、上海、深圳等地区由于存在新发房贷利率加点下限，因此这些地区的存量房贷（含首套、二套及以上）加点幅度将调整为不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。
3、调整方式
银行将于2024年10月25日统一进行批量调整，客户无需进行任何操作，对于固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，需要先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，符合本次利率调整政策的，再按前述规则进行利率调整，未申请转换的，将无法办理利率调整。
4、调整生效时间
存量房贷利率下调将于调整当日生效，生效日起按新的利率加点幅度执行，也就是说，多数贷款人将在今年11月起，按照降低后的利率归还贷款。
5、查询调整结果
10月25日起，客户可通过银行手机银行、贷款经办行、营业网点、官方客服电话等多种方式查询调整结果。
影响分析
1、对购房者的影响
对于拥有存量房贷的购房者来说，此次利率调整无疑是一个利好消息，以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，假设调整前房贷利率为LPR+55BP（即4.4%），调整后房贷利率为LPR-30BP（假设5年期以上LPR保持3.85%不变，则调整后利率为3.55%），则每月还款额将从5502元降至5033元，每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元，这将有效减轻购房者的还款压力，提高其生活质量。
2、对银行的影响
虽然此次利率调整将减轻购房者的还款压力，但对于银行来说，却可能带来一定的负面影响，利率下调将压缩银行的利润空间，影响其净利润和净息差水平；提前还贷现象可能会进一步加剧，导致银行资金流失，从长远来看，此次调整有利于缓解银行的提前还贷压力，改善其资产质量，增强抵御风险的能力。
3、对房地产市场的影响
随着存量房贷利率的下调，购房者的还款压力减轻，购房信心有望提振，提前还贷现象的减少也将从某种程度上提振房地产市场，改善房地产市场的投资预期，这对于促进房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。
4、对经济的影响
存量房贷利率的调整不仅影响房地产市场和银行业，还对整个经济体系产生深远影响，购房者的还款压力