首套、二套房存量房贷利率批量下调：政策背景、市场反应与未来展望
近年来，随着房地产市场调控政策的不断深化，中国人民银行（以下简称“央行”）在优化商业性个人住房贷款利率定价机制方面迈出了重要一步，2024年9月，央行发布公告，宣布将对首套、二套存量房贷利率进行批量下调，这一政策旨在减轻存量房贷借款人的利息负担，促进房地产市场平稳健康发展，本文将详细解读这一政策背景、市场反应以及未来展望，以期为相关利益方提供有价值的参考。
政策背景与目的
1.1 完善商业性个人住房贷款利率定价机制
央行此次公告的核心在于完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，以促进降低存量房贷利率，这一举措是央行在深化利率市场化改革、优化金融资源配置的大背景下推出的，旨在通过调整房贷利率，更好地适应房地产市场供求关系的新变化。
1.2 市场利率定价自律机制的倡议
市场利率定价自律机制也发布了相关倡议，要求各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，这一倡议明确了调整的具体时间和范围，为商业银行提供了明确的操作指南。
1.3 政策目的
央行此次调整存量房贷利率的主要目的有以下几点：
减轻借款人利息负担：通过降低存量房贷利率，减轻借款人的还款压力，提高居民的消费能力和生活质量。
促进房地产市场平稳健康发展：通过调整房贷利率，引导房地产市场供求关系趋于平衡，避免市场过度波动，促进房地产市场的平稳健康发展。
提振居民消费信心：降低房贷利率有助于提升居民的购房意愿和消费信心，从而拉动内需，促进经济增长。
2.1 调整范围与条件
根据央行公告和市场利率定价自律机制的倡议，此次批量调整的范围包括首套和二套存量房贷，且不再区分首套和二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），这一调整范围相较于去年首次调整时仅覆盖首套存量房贷，有了显著的拓展。
2.2 调整方式与标准
对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），这一调整标准旨在使存量房贷利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅约为0.5个百分点。
2.3 调整时间与流程
各商业银行应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，为确保调整工作的顺利进行，各商业银行需尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，目前，已有多家商业银行表示将于10月12日发布具体操作公告，以确保如期完成批量调整工作。
市场反应与影响
3.1 借款人利益分析
此次批量调整将直接惠及广大存量房贷借款人，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元，批量调整完成后，预计这一政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿元。
3.2 银行经营影响
对于商业银行而言，此次调整虽然短期内可能带来一定的利息收入减少，但长期来看，有助于提升银行的贷款质量和稳定性，降低存量房贷利率将减轻借款人的还款压力，降低提前还贷的风险；随着房地产市场的平稳发展，银行的贷款规模和质量将得到进一步提升。
考虑到央行降低存款准备金率0.5个百分点、降低政策利率0.2个百分点等措施，也节省了银行的负债成本，提升了银行的可持续经营能力，综合考虑这些政策措施，存量房贷利率调整后，银行净息差将有望保持基本稳定。
3.3 房地产市场影响
此次批量调整将对房地产市场产生深远影响，降低存量房贷利率将提升居民的购房意愿和消费信心，有助于促进房地产市场的平稳健康发展；随着房贷利率的下降，房地产市场的投资回报率也将相应降低，有助于遏制投机性购房行为，促进房地产市场的理性发展。
未来展望与政策建议
4.1 未来展望
随着央行此次批量调整存量房贷利率政策的实施，预计将对房地产市场产生积极的推动作用，降低房贷利率将提升居民的购房能力和消费信心，有助于促进房地产市场的平稳健康发展；随着房地产市场的逐步回暖，也将为商业银行提供更多的优质贷款资源，提升银行的盈利能力。