◎柴刘斌记者张良
在房地产市场缓慢复苏的当下，法拍房呈现出量增价跌的趋势。
房地产市场研究机构克而瑞新近发布的数据显示，2024年上半年全国住宅类法拍房挂拍量超20.2万套，同比增幅超过12%。其中，郑州、厦门、福州、苏州等城市法拍房规模同比增幅均超过四成。法拍房成交率逐年下滑，2024年上半年挂拍的法拍房平均成交率为17%，较上年同期下降7个百分点。从折价比例来看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达33%，同比增加3个百分点。在房屋交易量持续收窄的背景下，法拍房的折扣力度在进一步加大。
法拍房规模明显增加
近年来，由于受多重因素影响，法拍房规模明显增加，其中部分二线城市同比增幅较为突出。据克而瑞统计，郑州2024年上半年挂拍套数达5178套，同比增加43%，福州挂拍套数达2835套，同比增加63%。武汉、苏州、厦门、大连等城市法拍房规模也有明显增加。
值得注意的是，同期上海法拍房挂拍量明显减少。2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，较2023年同期下降63%。在法拍房规模比较大的城市中，合肥、成都、长沙、天津挂拍量也明显下降，法拍房规模快速收缩。
成交率方面，据克而瑞抽样调查数据显示，宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市法拍房成交率超过40%，淄博、苏州、重庆、北京、嘉兴等城市成交率超过30%，表现相对较佳。
法拍业内资深人士向记者表示，最近两年对外委托处置的房屋数量确实有所增长，可能是因为在目前环境下，进入诉讼执行的案件数量增多的原因。应该说，法拍房的拍卖是在公开市场环境下充分竞争的一种交易方式，法拍房成交率走低其实与二手房交易市场行情相一致。不过，法拍房在二手房交易中所占的比例很小，因而法拍房的成交价格对二手房的交易不会产生什么影响。
小户型法拍房折价率较高
克而瑞统计数据显示，2024年上半年，上海法拍房平均成交率为46%，远高于全国平均水平；分总价位段来看，300万元至500万元总价位段成交率最高，达到59%，折价率也相应最低，为28%。
从折价比例来看，2024年上半年全国成交法拍房中，70平方米以下的小户型产品折价率最高，平均达38%，而120平方米至180平方米户型的折价率低于平均值。
分城市能级来看，一线城市方面，由于小户型法拍房大多为“老破小”，且在租赁权、居住权、户口等方面往往存在瑕疵，导致小户型折价率较高。在70平方米至150平方米面积段，二线城市法拍房的折扣力度高于一线城市和三、四线城市，这在一定程度上反映出二线城市的法拍房去化难度更高的问题。三、四线城市方面，在目前人均住房面积大多突破40平方米，且房价有所回调的情况下，小户型法拍房更难获得足够的关注度，成功交易的小户型法拍房平均折价率达到40.8%。
克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，目前折价率相对较低的产品，大多也是当前需求量更大的产品类型，如一线城市1000万元以上的高总价房源、二线城市300万元至500万元的改善类房源，以及三、四线城市180平方米以上的优质终改房源等。从新房市场“稳市场”优化增量的角度出发，可进一步加大此类产品的供给比例。至于折价率相对较高的小户型产品，建议在土地供给中严控供给规模，除少数保障性或定向供应的宅地之外，减少或暂停该类产品的新增宅地供给；对于在开发项目而言，也可在相关规定允许范围内调整户型结构，以促进潜在库存的去化。
竞买前需全面知悉风险
法拍房的起拍价通常是评估价的7折左右，如果流拍，则二拍可以在一拍的基础上再打8折。那么，如果购房者想要参与法拍房拍卖，又有哪些需要注意的事项呢？
上海融力天闻律师事务所高级合伙人江璐表示：第一，购房者应当详细阅读拍卖公告，并尽量亲自实地看房，充分了解房屋状况、周边环境及配套设施，做到对房屋实际情况心中有数；第二，购房者应该慎重决策参与竞买，并做好资金准备工作；第三，法拍房呈量增价跌趋势律师提示多个注意要点购房者应当知悉房屋过户登记过程中产生的税费承担问题，成交执行裁定书送达购房者之前变卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费一般由购房者支付；第四，如房屋仍被原权利人占用，则需要特别注意房屋的清场问题，应在参拍前与法院取得联系沟通清场事宜，此种情况下存在房屋难以及时交付的隐患。
“现在的法拍房未必有捡漏的机会，买家应对法拍房周边二手房价格有充分了解，在法拍房竞拍过程中可设定一个出价上限，否则容易拍出高价，得不偿失。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。